מחירי שכירות ממוצעים למשרדים בתל אביב

תל אביב היא העיר היקרה בישראל, המשפט הזה נכון כמעט לכל תחום שנבחר בו, המסעדות בה הן היקרות ביותר, מחירי המוצרים בסופר או בחנויות השונות המציעות מוצרי צריכה מאשררות קביעה זאת בקלות, לכן אין סיבה שמחירי השכירות עבור משרדים בעיר החשובה בישראל לעולם העסקי לא יישרו קו. העובדה שהשנים האחרונות ידעו טלטלות משמעותיות הן בהיבט הכלכלי, הן בהיבט החברתי / בריאותי ובשנה האחרונה טלטלה חברתית לאורך כל 2023 עם סיום קשה ועצוב מאז אוקטובר האחרון מהווים אתגר לכל שוק, כך גם מחירי שכירות ממוצעים למשרדים בתל אביב הפכו למעין נדנדה שחוותה ב2023 ירידה אך מצד שני ההיצע למשרדים הולך וגדל ואיתו הביקוש שלא מסתיים לעולם, אז מה הן מחירי השכירות נכון ל2023, את זה תמצאו בכתבה הבאה, מה יהיה ב 2024 ? את זה לא ניתן לדעת.

מחירי השכירות במשרדים בשנים האחרונות

שוק מחירי המשרדים להשכרה בתל אביב הוא שוק דינאמי ומבעבע אשר חווה תנודות משמעותיות בשנים האחרונות הנובעים בעיקר מהביקוש הגדול עבור משרדים להשכרה הנמצאים באזורי הביקוש בשילוב עם השפעות חיצוניות המשפיעות על העולם העסקי כולו. 

מגמה זאת של עלית מחירים המושפעת מאירועים בין לאומיים אפשר לזהות בשנת 2021 שבה תחילת השנה מחירי הנדלן חוו בלימה בעליה שלהם בעקבות מגפת הקורונה ואפשר היה לזהות ירידה משמעותית במחירי משרדים להשכרה או משרדים למכירה בתל אביב בשעורים הנעים בין 10% ל20%.

המגמה הזאת קיבלה תפנית בתחילת שנת 2022 כאשר המשק התאושש מאירועי הקורונה ומחירי השכירות עבור משרדים להשכרה בתל אביב ובמקומות אחרים דוגמת משרדים להשכרה בבורסה ברמת גן, הראו מגמת של עליית מחירים משמעותית. בשנה זאת גם נחשף השוק להגדלה של אפשרויות עבור משרדים להשכרה מיידית וגם של משרדים להשכרה כחלק מהגדלת ההיצע והוספת שני מתחמי משרדים להשכרה בתל אביב באזור המע”ר ( מרכז עסקים ראשי )  על הציר המרכזי של רחוב מנחם בגין וכן מתחם חסן ערפה הסמוך שעתיד לצמוח בעתיד. פתיחת מתחמים אלו מציגים את הצורך התמידי בבניני משרדים להשכרה מידי או משרדים למכירה בתל אביב בעיקר עבור חברות ההייטק שזקוקות לשטחי משרדים בהיקפים גדולים או בינוניים.

שנת 2023 נפתחה במגמה של ירידה במחירי הנדל”ן בתל אביב ככל הנראה בשל המהלכים הפוליטיים שהתרחשו במדינה, ניתן לראות שהמחירים בתל אביב הושפעו באופן חריג ממהלכים אלו ולכן כאשר מחירי השכירות הממוצעים למשרדים בתל אביב ירדו ב8%  בחלק הראשון של 2023, בחיפה למשל נרשמה עליה של כ9%  במחיר השכרת המשרדים.

בגרף המצורף ניתן לראות את השינויים שחלו בין השנים 2021-2023 ואת העדר היציבות בשוק מחירי השכירות בת”א.

השינויים בין 2022 ל-2023 

לנתח ולהבין את המגמות, אפשר לראות שלא כל האזורים חוו ירידות באותה הצורה, אולם כלל האזורים ספגו ירידת שווי למטר בדמי השכירות בשנת 2023 לעומת 2022. האזורים העיקריים שנפגעו היו האזורים המזרחים יותר בעיר שם נרשמו ירידות של מעל ל20% במבני משרדים להשכרה בתל אביב על ציר יגאל אלון, כאשר המחירים שהגיעו אל אזור ה180-190 ₪ למטר צנחו לרמות של 140 -145 ₪ למטר.

באזור המקביל ליגאל אלון על ציר מנחם בגין וכן באזורים בהם יש משרדים להשכרה בבורסה ברמת גן, נרשמו ירידות של 12% – 15% בשווי למטר בשנת 2023 לעומת שנת  2022. 

בשאר האזורים ברחבי תל אביב בהם מציעים מבני משרדים להשכרה או למעוניינים בכך משרד להשכרה מיידי, נרשמה יציבות במחירים אם ירידה קלה בין סוף 2022 לחציון הראשון של 2023. קשה לדעת כיום כיצד ישפיעו אירועי 07.10.2023 והמלחמה בעקבותיה על שוק הנדל”ן בתל אביב ועל המשק בכלל.                                                                

השפעה נוספת שהיא בעלת משמעות למחירי השכירות למשרדים בתל אביב וגם עבור משרדים למכירה בתל אביב היא העובדה שהחוזים כיום בתל אביב נסגרים לתקופה של שלוש שנים ולא חמש שנים כבעבר מה שמגביר את חוסר היציבות ותחושת הביטחון של המשכירים.

הסיבות לירידת המחיר בתחילת 2023

הניסיון למצא את השינויים החדים לפערי המחירים של משרדים להשכרה בתל אביב מוביל את האנליסטים לחפש את הסיבות העיקריות שהובילו לירידת המחיר בשנת 2023 

• הסיבה המרכזית אליה מצביעים רוב המומחים מתייחסת למשיכת הידיים של חברות הייטק גדולות באופן מסויים מהשוק הישראלי. ההייטק הישראלי הוא הגורם שמשך כלפי מעלה את המחיר של משרדים להשכרה בתל אביב בעיקר בשל העובדה שהחברות הללו ביקשו למצא שטחי משרדים גדולים ולתקופה ארוכה, מה שיצר ביקוש שהוביל לעליית מחירים.
• המצב כיום מצביע על סיטואציה בה שוק המשרדים להשכרה עדיין פעיל, אך מבוצעות בו עסקאות הנוגעות לשטחי משרדים קטנים יותר וכאמור על תקופות שכירות קצרות יותר.
• חשוב להסביר שגם כיום למרות ירידת המחירים באזורי הביקוש המובילים שסמוכים לתחנות הרכבת או לצירי תנועה מרכזיים, עדיין אפשר למצא עסקאות בסכומים העולים על 165 ₪ למ”ר עבור משרדים להשכרה בתל אביב.
• תופעה חדשה שצצה לקראת סוף שנת 2022 ותחילת שנת 2023 מציגה שוק של שכירויות משנה בעיקר של חברות ההייטק הגדולות שלא עמדו ביעדי הגידול והגיוס שלהם ומשרדים רבים נותרו מיותמים, ועקב כך השכירו החברות הללו בשכירות משנה חלק מהשטחים שלהם לחברות קטנות יותר.
• קשה להתעלם מהזעזוע הפוליטי שחוותה המדינה במהלך שנת 2023 עוד טרם אירועי אוקטובר וההשפעה שלהם על המשק בכללותו ועל שוק מחירי השכירות עבור משרדים להשכרה, גם להם היה חלק במשבר הנוכחי.

מצב השוק בחציון הראשון של 2023

מצב השוק היום מושפע מאד כאמור מצבן של חברות ההייטק, בעיקר הגדולות שבהן שהיוו פקטור משמעותי בקביעת מחירי המשרדים להשכרה בתל אביב בעיקר בתקופת הפוסט קורונה שאפיינה את מרבית שנת 2022. השינויים שחלו בקרב החברות הללו הביאו למצב בו חוזי השכירות השתנו, הם נחתמו לתקופה קצרה יותר מאשר היה מקובל ותרמו לחוסר היציבות שהיה מנת חלקה של תחילת 2023. בנוסף לכך החברות הגדולות שלא עמדו בתחזיות הכלכליות שלהן עצמן הפכו את עיקרון שכירות המשנה לסעיף המקל על צמצום ההפסדים ויצרו מצב שלא היה מוכר עד כה בעולם השכרת המשרדים, בטח שלא בזה התל אביבי. שני היבטים אלו היו המשמעותיים ביותר בהובלת המגמה של צניחת המחירים בשנת 2023.

בשורה התחתונה, מהם המחירים עבור משרדים להשכרה בתל אביב?

המחירים המקובלים כיום בסוף שנת 2023מושפעים מאד מהסיטואציה המורכבת שכלל המדינה נמצאת בה. החשש ממצב ביטחוני לא יציב המתחבר לשנה שהייתה מלווה בטלטלה פוליטית ומאבק חברתי היו גורמים שתרמו לירידת ערך הנכסים וכפועל יוצא גם לירידת מחירי השכירות. האם מגמה זאת תמשך או שבמהלך 2024 השוק יתאזן חזרה כלפי מעלה?  ימים יגידו.

בשקלול כלל הנתונים והממצאים שקיימים בשטח המנסים להתבסס על עסקאות שונות שבוצעו ברחבי העיר אנו מציגים טבלת מחירים אשר מנסה לתאר את המצב נכון לרבעון האחרון של 2023 כאשר יש לקחת בחשבון תמיד אלמנטים הנוגעים לאופי הנכס, הגודל, גובה הקומה, אורך תקופת החוזה, גיל הבניין ועוד.