דמי הניהול הם הוצאה שיש לקחת אותה בחשבון בעת הדיון על השכרת משרדים בתוך מבנים ייעודים כבנייני משרדים. כמו בכל תחום הקרבה למרכז והשהיה בתוך תל אביב גובה מחיר כלכלי בתמורה ליתרונות הברורים של העיר עצמה, בשל כך נושא דמי ניהול בבניין משרדים בתל אביב יהווה נטל כלכלי גדול יותר מאשר במקומות אחרים בארץ.
מהם דמי הניהול ?
כאשר אנשים, קבוצות או עסקים מתעניינים או מתחילים בתהליך של שכירת בניין משרדים עולה עניין דמי הניהול כאשר רבים לא תמיד מודעים למשמעות העניין ומה עומד מאחורי המושג הזה. לעיתים לא תמיד מובן מה כוללים אותם דמי הניהול ומה הבסיס לחישוב שלהם, הסיבה היא שקיים מנעד גדול של סוגי בניינים וכל אחד מהם מייצר פתרון לצורך אחר ומשום כך נגזרת גם ההוצאה שבגינה מחושבים דמי הניהול.
כדאי להבין שמחירי דמי הניהול הם ברוב המקרים סעיף בתוך דמי השכירות והמאפיינים הבסיסים שלהם הם נגזרת של המאפיינים הבאים :
- דמי הניהול נגזרים ברוב המקרים נגזרים מסך ההוצאות של הבניין בנושאי טיפול שוטף דוגמת : שמירה \ ניקיון \ תחזוקה \ הנהלת המבנה ועוד.
- חישוב של דמי הניהול מחושבים ברוב המקרים מחושבים על בסיס המטר הרבוע ( מ”ר ) ל המשרד המבוקש. בתוך החישוב הזה נלקחים בחשבון מספר מדדים הנוגעים למשרד באופן ספציפי ומתייחסים בין השאר לנושאים ומצבים כגון:
א. האחוז שצורך המשרד מהקומה בה הוא נמצא.
ב. חלקו היחסי של המשרד בקומה
ג. שטחים ציבוריים דוגמת הלובי, הגג, שירותים ועוד. - החישוב המקובל ברוב המשרדים שמנוהלים על ידי חברות ניהול העוסקות בטיפול בכלל התחזוקה מתבצע על בסיס ההוצאות שהיו בשנה הקודמת להם מוסיפים עלות של 15% כהוצאות לא צפויות. צורת חישוב זאת באה להבטיח שרמת השירות לא תיפגע ותוכל להתאים עצמה לאתגרים והצרכים שיעלו במהלך החוזה ויצריכו את השימוש בסכום שמשולם בדמי הניהול.
- חשוב לזכור שדמי ניהול הם נגזרת של גודל וסוג הנכס. גודל השטחים הציבוריים ושטחי התפעול דוגמת לובי, פינות ישיבה, חדרי ישיבות, שירות האבטחה, הניקיון בתוך המבנה ומסביב לו וכמובן בשטחים הציבוריים.
- זמן – היכולת לנהל תהליך בצורה מבוקרת ובזמן מוגדר עם תוכנית מסודרת לעומת הצורך במשרד להשכרה מיידי שכנראה יגדיל את העלויות.
מרכיבי עלות השכירות
כאשר ארגון או חברה מחליטים על מעבר של מטה החברה לבניין משרדים חדש בתל אביב או בכל מקום אחר מונחים על השולחן שלושה פרמטרים מרכזיים:
- מיקום המשרד החדש
- מספר העובדים.
- התקציב לתחזוקת המבנה.
בעוד ששני הסעיפים הראשונים ידועים ולא ניתן לשחק איתם, התקציב הוא נקודה רגישה שיש בה מקום לשינויים והפתעות רבות. כמו בכל עניין כספי, התקציב קובע גבולות פעולה ויסמן את היכולות והאפשרויות של איכות המשרד.
לא פעם מוצאות עצמן חברות שתכננו לעצמן תקציב מעבר מסויים וברגע האמת נתקלו במציאות הכואבת שלא מתכתבת עם התיכנון המקורי. בכדי להבין את הנושא טוב יותר נציג כאן את חמשת מרכיבים העיקריים מהם מורכבת עלות המשרד, על כל אלו אפשר להוסיף שתיכנון מוקדם יוזיל את העלויות לעומת הצורך במשרד להשכרה מיידי.
- מחיר השכירות – המחיר תמיד יחושב על בסיס של מטר רבוע ברוטו והחישוב מתבצע במספר המטרים הרבועים שמכיל המשרד שיוכפל במחיר למטר רבוע אחד. כדאי לציין גם שמיקום ייחודי דוגמת משרדים להשכרה בבורסה ברמת גן המעניקים שירות המתקיים רק באזור מסויים הם בעלי השפעה על המחיר
- ארנונה – מחירי הארנונה נגבים גם הם על בסיס של מטר רבוע כאשר המחירים בתל אביב מתחילים ב 30ש”ח למ”ר. אם זאת למידה של הנושא והתעמקות בו יכולה למצוא אפשרויות להוזלה משמעותית בתשלומי ארנונה לדוגמת חברות הייטק, אך לא רק.
- חניות – זהו נושא מורכב בכל הקשור במשרדים בתל אביב, מצד אחד האפשרות להעניק לעובדים חנייה בבניין היא אופציה חשובה, אך שכרה בצידה ועלות כל חניה נעה בטווח שבין 500 -1500 ₪ לחניה.
- גימורים – כאשר מחליטים על משרד חדש יש לקחת בחשבון שבנוסף להוצאות יש עוד תוספת של בערך 1% עבור גימורים ובקשות שונות המבטאות את רצונות השוכרים.
- דמי ניהול – דמי הניהול ינועו בין בסכומים של עשרות שקלים למטר, באופן שנשמע מפתיע אבל יש בו היגיון, ככל שהמבנה חדש יותר פעמים רבות דמי הניהול יורדים לעומת מבנים ישנים בשל הצורך השוטף בתחזוקה במבנים ישנים, חשוב להבין שהפערים במחירי דמי הניהול הם גדולים ויכולים להיות בהפרשים של מאות אחוזים ויש לקחת זאת בחשבון.
בכל כל אלו יכולים מקבלי ההחלטות להחליט על רכישה של משרדים למכירה בתל אביב ולא להיעזר במבנים המיועדים להשכרה.
טווח מחירים לדמי ניהול באופן כללי
מחירי דמי הניהול יכולים להיות כאמור במרווחים ופערים עצומים, אך חשוב להבין מה הם כוללים ומהו סוג המבנה המדובר, יש לכך משמעות גדולה וכמובן המיקום של המבנה מושפע מאד מהסכום שגובים, אין דין של משרדים להשכרה בתל אביב למקומות אחרים בארץ.
- הטווח הנמוך של דמי הניהול עבור משרדים להשכרה יכול לנוע בין 10 – 20 ₪ למ”ר עבור מבנים קטנים שההוצאות שלהם על נושאי תחזוקה הן מעטות ולא קיים טיפול בהיבט החיצוני של המבנה. אלו הם סכומים הנוגעים לרוב למבנים שיש בהם גם דירות מגורים.
- הטווח הבינוני של דמי הניהול ינוע בין 20 – 50 ₪ עבור מבנים בסדר גודל בינוי אשר צרכי התחזוקה אינם גבוהים מראש ומחיר יכול לשקף גם פתרונות לשטחים ציבוריים ואחזקת השטח שמסביב למבנה.
- הטווח הגבוהה של המחירים נע בין 55-85 ₪ למ”ר המבנים הללו מונים בין השאר מבנים ישנים שצריכים לשמר רמת תחזוקה גבוהה, או לחלופין מבנים חדשים ויוקרתיים המעניקים ללקוחותיהם מגוון מוצרים רחב הכולל טיפול סביבתי, אבטחה ברמה גבוהה ועוד. ניתן להסיק שעבור משרדים להשכרה בתל אביב המחיר יהיה ברוב המקרים גבוהה.
חישוב דמי הניהול הנדרשים לגבי משרדים להשכרה הם הוצאה שיכולה להגיע לסכומים נכבדים מידי שנה, חשוב להבין על מה משולמים דמי הניהול ומומלץ לבצע סקר שוק מול מבנים אחרים באותו האזור.
מתחמי עסקים בתל אביב
שנת 2023 החלה בכך שניתן לראות מגמה של ירידה במחירי השכירות וכן במחיר של משרדים למכירה בתל אביב, הדבר נובע מהאטה בשוק ההייטק, והאירועים הביטחוניים המורכבים של אוקטובר 2023 לא ישנו מגמה זאת ככל הנראה. ההשפעה של ירידת המחירים משפיעה באופן דרמטי על כל השוק המדובר, העובדה שחברות ההייטק המשמשות כקטר המוביל של המשק החליטו על צמצום דרמטי בהוצאות שלהן יצרה מצב שבועת הנדלן שהתנפחה בשנים הקודמות חוזרת אט אט למקומה הטבעי. ההשפעה על מחירי דמי הניהול היא תוצאה של הורדת דמי השכירות ותשפיע בכל אחד מהמתחמים בתל אביב באופן מעט שונה.
- מתחם רוטשילד – המתחם שמזוהה בעיקר עם הגופים הכלכליים וחברות הפינטק השונות נמצא ברף התשלומים הגבוהה אך ירידת המחירים תוזיל גם במתחם זה את עלויות דמי הניהול במידה מסוימת.
- מתחם שרונה – אחד המתחמים המבוקשים בעיר בשל המיקום המרכזי והקרבה לתחנת הרכבת יוצרת סביבה הנוחה לעסקים, דמי הניהול הגבוהים המקובלים באזור הנגזרים מהביקוש יושפעו מכמות החברות שיבחרו לשלם את הסכום הנדרש עבור המיקום המרכזי.
- מתחם בתי המשפט – זהו אזור המשויך באופיו לפירמות עורכי הדין והעולם הסובב את בתי המשפט, כיום המחירים בו נמצאים ברף הבינוני של עלויות דמי הניהול, אך הם ככל הנראה לא צפויות להיפגע.
- מרכז העסקים הראשי – נחשב לאזור מבוקש ומתפתח בקרבת הרכבת והרכבת הקלה וכן הקרבה למקומות מרכזיים אחרים, הצפי לגבי דמי הניהול במבנים החדשים הללו היא שהם ישמרו על המחיר הגבוהה שלהם בעתיד הקרוב. בנוסף העובדה שהמתחם יכול להתקשר גם אם משרדים להשכרה בבורסה ברמת גן לטובת פעילות שהמתחם בבורסה עוסק בו היא בעלת חשיבות.
